开物研究

    由于新破产法改变了老破产法关于对债务人的有关争议由破产合议庭裁定确认的模式，规定有关债务人的争议均应通过诉讼程序解决，因此，实践中承租人在管理人通知解除租赁合同后，拒不交付租赁物的，应通过诉讼程序解决，不能由破产合议庭直接裁定强制执行。

来源：山东省高级人民法院民事审判第二庭《商事审判若干实务问题解答》

【指导意见】：

    合同解除权的享有主体应当是合同相对人，出租人与次承租人之间并非转租合同的相对方，因此，出租人无权要求解除转租合同。但转租合同成立的前提在于承租人具有租赁权，在出租人解除其与承租人之间的租赁合同后，承租人的租赁权丧失，那么转租合同赖以成立的基础即不存在，因此，转租合同便自然终止。

    出租人依照其与承租人之间的租赁合同，可以在解除租赁合同的前提下，按合同要求承租人返还租赁物（人民法院应当依据当事人的申请或依职权，从诉讼经济和次承租人利益的合理保障角度出发，将次承租人追加为第三人）；此外，出租人与承租人之间合同的解除，必然导致次承租人不享有以租赁权对抗出租人物的请求权的权利，因此，出租人也可以依照物的请求权要求次承租人返还租赁物（但可以将承租人和次承租人作为共同被告）。

来源：长沙市中级人民法院《关于房地产案件审理中有关疑难问题的解答》

【指导意见】：

    为鼓励交易，改善营商法治环境，法院应审慎适用合同解除制度，从合同性质、内容、履约情形、诚实信用原则等角度对违约行为进行综合考虑，以判定违约行为是否满足行使合同解除权的条件。即使从形式上看合同约定的解除条件已经成就，出租人以此为由请求解除合同，可参考《九民纪要》第四十七条的规定，依法审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，并根据诚实信用原则，确定合同应否解除。在承租人的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现的情况下，一般不支持守约方行使约定解除权。

【指导意见】：

    虽然根据合同约定承租人无权限制出租人对物业公共区域进行修缮。但如果出租人的修缮行为在一定期间内已严重影响到租赁物业之商业使用效能，则应当允许承租人通过要求协商补偿方案来修复该时段内的利益失衡。若承租人因出租人拒绝协商而暂停支付租金。出租人不能仅因承租人暂停支付租金的行为而享有单方解除权。

【指导意见】：

    由于租赁合同签订时承租人已向次承租人提供了房屋权利人出具的委托书，作为其有权出租之证明。虽授权委托出租与同意转租在权源上确有不同，但均可证明承租人确有权出租房屋。在未给予对方合理期限对出租的权源进行补正，且无相关证据证明对方将无法履行合同义务的情况下，次承租人不享有单方解除权，其发送的解除函件不发生合同解除的法律效力。

【指导意见】：

    根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。据此，在出租人解除合同后即通知承租人限期搬离，并明确若逾期搬离将自行收回房屋的情况下，如承租人已收悉通知且未按期自行搬离，出租人应当及时自行收回房屋。若因出租人未及时收回房屋，导致房屋占用费损失扩大，出租人对其扩大损失不得要求赔偿。

【指导意见】：

    承租人在租赁期间对租赁房屋造成损坏的，承租人应当承担修复责任。但对于破坏房屋承重结构等较为严重的损坏，承租人自身可能不具备修复资质和修复能力，双方也容易对修复的标准产生争议，此时若直接判令承租人对破坏的房屋承重结构予以修复，可能产生判决难以实际执行的问题。故应当综合考虑案件具体情况确定合理的修复责任承担方式，在承租人难以承担实际修复义务时，可考虑判令其承担相应的修复费用。

    因承租人违约导致合同解除时，若承租人须承担之责任总额超过了合同正常履行情况下出租人可得之利益，法院应当根据公平原则酌情予以调整，即承租人应承担之违约责任，以不超过合同正常履行情况下出租人的可得利益为限。

来源：上海市第二中级人民法院《房屋租赁类改发案件裁判要点》

    租赁合同有效期内，承租人在未解除合同的情况下擅自退场的，出租人有权要求承租人支付租赁物返还之前的租金。出租人在明知承租人已经不可能继续履行合同的情况下，对于租赁物闲置有过错的，不得就扩大的损失要求赔偿。  

    租赁合同中约定出租人给予承租人一定期限的免租期，免租期内租金是否减免按照合同约定处理。

    在承租人违约导致租赁合同提前终止的情况下，出租人依据合同约定请求承租人补足免租期内相应租金的，应予支持；合同未作约定的，出租人可以根据导致合同解除的责任大小主张赔偿免租期间的损失。

来源：成都市中级人民法院《2017年民商事审判工作会议纪要》

【指导意见】：

    实践中，存在出租人交付的租赁房屋中部分为合法建筑、部分为违法建筑的情形，具体表现为产证载明的建筑面积小于实际租赁面积。此时，应当结合违法建筑在租赁房屋中是否相对独立和具体面积占比等因素判断房屋租赁合同的效力。如果违法建筑占比较小且与合法建筑相对独立，则一般可认定出租人与承租人签订的房屋租赁合同中关于合法建筑的部分有效、关于违法建筑的部分无效。在一方当事人主张解除合同的情况下，应当对房屋租赁合同中的有效部分和无效部分进行区分处理：对于有效部分，解除权人可以请求违约方承担违约责任；对于无效部分，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应责任。

来源：上海市第二中级人民法院《房地产类改发案件裁判要点》

    装修行为属于民法理论中的添附行为。对于装修物的补偿，目前尚无明确的法律依据，从民法原理出发，可以考虑按以下几项原则处理：

（1）尊重当事人约定原则。即装修是在出租人同意的情况下进行的，对装修物的处理双方已事先约定，且租赁合同属正常终止。此种装修是一种合法添附行为，处理原则可依据最高法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）》第八十六条规定，“非产权人在使用他人财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理”。 

（2）所有人优益承顶原则。即对所有人有益的装修物，双方事先未约定补偿标准，可由双方协商折价或由评估机构评估重置价（扣除折旧费用）后，由出租人承顶。对于何为对出租人有利的装修物，可通过三项原则确认：

  一是出租人认可原则。即当该装修物出租人自愿承担时，推定对其有益，可以由其承担。

  二是公共用途原则。即此种装修对任何用途均可适用，如水、电、消防、排污、照明设施等，即使出租人不愿承担，亦应由法院认定其对出租人有益，评估后要求其承顶。

  三是能满足出租人经营用途原则。比如出租人接手后也是用于相同目的，经中介机构鉴定认可后，即使出租人不愿承担，亦应要求其承担。但在这种装修中包含许多为装饰性目的而添附的“软装修”，应予扣除，因个人眼光不同，所有人无义务承担其不欣赏的装饰性装修物。同时在承担时，应依承租人过错予以折扣，而不能全额承担。出租人承担费用可在承租人所欠租金等金额中折抵，不需另行给付，可提高其承担的积极性。

（3）过错负担原则。即按双方过错，在依约定处理、出租人优益承担原则处理后，对剩余装修物依各方过错程度负担。主要包括：

  第一，侵权完全负担。即承租人未取得所有权人同意私自进行的装修应自行负担。因为此种装修分割了所有人对房屋的所有权，损坏了房屋的完整性，所有权人无理由对其负担。且承租人的装修是招揽生意的手段，本身即包含经营风险，风险应自负。 

  第二，违约过错分担。即装修行为取得所有权人认可，但当租赁合约非正常终止，即应依各方违约过错程度，将装修物评估后，按过错比例程度由各方分担损失。因缔约过失无效的合同所产生的装修物处理亦同。

  当然，一定要注意过错负担原则处理的是除双方约定、所有人优益承担外的装修物，并且要经过合法评估机构的评估，依其重置价或市场价予以合理负担。

（4）公平分担原则。合同因不可抗力导致不能正常履行，双方对合同终止均无过错的情况下，除双方约定、所有人优益负担以外的装修物的评估现值是双方的真实损失。对于这种损失，只能依公平原则，在考虑双方的财产状况及其他情况的基础下，由各方对装修损失公平分担。

来源：长沙市中级人民法院《民事审判裁判疑难解答》

来源：广东省高级人民法院《2012年民事审判工作会议纪要》

15、第九条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

来源：最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》